{Разбор ситуации} Имущественный вычет при продаже квартиры
СИТУАЦИЯ: ФЗ (физ. лицо) купил квартиру в 2018г стоимость квартиры 3300 т. р (ипотека) Оплачено %% 700т.р В собственность оформлена в 2021г. в 2022 г квартира продана за 6000 т. р
1.Заполняя 3-НДФЛ за 2022г может ли ФЗ занизить налоговую базу по доходам от продажи квартиры на сумму покупки этой квартиры 3300 + 700 %% банку = 4000р
Итого доход: 6000-4000= 2000т.р*13%= 260т.р
Налоговым вычетом на покупку квартиры ФЗ не воспользовался. Можно ли его заявить в НД за 2022г? (сразу за три года, занизив налог) или - заявить вычет вместе с %% отдельными НД за 3 года, несмотря на то, что квартира уже продана.
ОТВЕТ:
При продаже квартиры налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению квартиры (в том числе проценты по кредиту).
Если ранее налогоплательщик не пользовался имущественным налоговым вычетом при приобретении недвижимости, то он может заявить этот вычет в декларации 3-НДФЛ за 2022 год независимо от того, что квартира уже не находится в собственности.
Следовательно, в вашем случае налогооблагаемый доход в декларации 3-НДФЛ за 2022 год будет равна 0:
- доход от продажи – 6 млн. рублей;
- имущественный вычет при продаже недвижимости 4 млн. рублей (3,3 млн. рублей + 700 тысяч рубле);
- имущественный вычет при покупке квартиры – 2 млн. рублей.
ОБОСНОВАНИЕ:
Для граждан - налоговых резидентов РФ освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит в том числе от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
Так, вам не придется уплачивать налог и подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в вашей собственности более пяти лет (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб., при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов (дач), земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб., - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.11.2021 N 03-04-05/92238).
При покупке недвижимости покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):
• на приобретение следующих объектов: жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом;
• погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение указанной недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.
Право на имущественный вычет возникает начиная с года, в котором (пп. 2, 2.1, 6 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):
• в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано ваше право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), если приобретена квартира (комната) в уже построенном доме;
• имеется акт о передаче вам жилья - если приобретена квартира (комната) или доля в них в строящемся доме;
• зарегистрировано право собственности на жилой дом или долю в нем - если построен жилой дом. Согласно официальной позиции, выраженной Минфином России и ФНС России, предоставление имущественного вычета связано именно с фактом несения расходов на приобретение (строительство) жилого помещения. Поэтому, если в последующем имущество выбывает из собственности налогоплательщика, это не препятствует получению им вычета в полном объеме (см., например, Письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@).
Ответ подготовлен Мейсак Валентиной Олеговной (Аудитор (аттестат № К029769 Приказ Минфина РФ от 13.04.2009 № 166), налоговый консультант (аттестат № 20572 от 01.04.22))
Чтобы получить экспертный разбор вашей конкретной ситуации по любым спорным и неоднозначным вопросам законодательства, свяжитесь с нами
по телефону: 8 800 234-26-77