{Разбор ситуации} Расторжение договора аренды. Куда отнести расходы на улучшения в арендованном помещении?

ВОПРОС:

Куда отнести расходы на неотделимые улучшения в арендованном помещении при расторжении договора аренды?

ОТВЕТ:

Если неотделимые улучшения согласованы с собственником имущества и он не возмещает их стоимость по договору, тогда, действительно, арендатор может признать неотделимые улучшения как отдельный объект ОС и включить его стоимость в расходы через амортизацию п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. Амортизировать их можно только в течение срока действия договора аренды.

Поскольку нормой НК установлено, что амортизировать капвложения можно только в течение срока договора аренды, то при прекращении или расторжении договора арендатор должен прекратить начислять амортизацию. Однако недосписанную часть капвложений в «прибыльных» расходах учесть уже не получится. Такой позиции придерживаются и Минфин Письмо  от 31.07.2018 № 03-03-06/1/53831.

Однако в одном деле, дошедшем до Верховного суда, ВС указал, что в отдельных случаях арендатор вправе единовременно учесть остаточную стоимость улучшений во внереализационных расходах. Определение ВС от 01.02.2021 № 309-ЭС20-16872; Надо только доказать (если спросят), что по-другому это было невозможно (забрать с собой, демонтировать и т.д)

«возврат имущества собственнику в улучшенном состоянии по окончании аренды не свидетельствует об использовании арендованного имущества в необлагаемых операциях (безвозмездная реализация), если налогоплательщик имел намерение окупить произведенные им капитальные вложения в течение срока аренды, но оно не было осуществлено по обстоятельствам, не находящимся в сфере его контроля, а равно при отсутствии экономической ценности произведенных арендатором улучшений для собственника (последующего арендатора), что исключает дальнейшее потребление произведенных улучшений».

«Однако порядок налогового учета капитальных вложений, определенный законодателем в абзацах четвертом - шестом пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса, основан именно на применении критерия наличия (отсутствия) у собственника обязанности по возмещению стоимости капитальных вложений арендатору.»

Вывод: можно списать, но возможно поспорить, вероятность выигрыша велика. Все зависит от того, что все-таки было улучшено, необходимость и невозможность забрать или продать.

Консультация имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства РФ о налогах и сборах в своем понимании.

Ответ подготовлен Мейсак Валентиной Олеговной (Аудитор (аттестат № К029769 Приказ Минфина РФ от 13.04.2009 № 166), налоговый консультант (аттестат № 20572 от 01.04.22))

Чтобы получить экспертный разбор вашей конкретной ситуации по любым спорным и неоднозначным вопросам законодательства, свяжитесь с нами

по телефону: 8 800 234-26-77