Г. СПБ, ПЛ. АЛЕКСАНДРА НЕВСКОГО,
Д2 БЦ “МОСКВА”, ОФИС 1008, 1009
С 9 ДО 18
Г. СПБ, ПЛ. АЛЕКСАНДРА НЕВСКОГО,
Д2 БЦ “МОСКВА”, ОФИС 1008, 1009
имущественный вычет при продаже доли квартиры
Bi-Pi
14.04.2023

{Разбор ситуации} Имущественный вычет при продаже квартиры

Рассмотрим реальный случай из нашей практики по имущественному вычету на квартиру.

Ситуация

ФЗ (физическое лицо) купил квартиру в 2018 году стоимость квартиры 3300 т.р. (ипотека). Оплачены банку проценты 700 т.р. В собственность недвижимость была оформлена в 2021 году, а в 2022-м квартира продана за 6000 т.р.

Заполняя 3-НДФЛ за 2022 год может ли ФЗ занизить налоговую базу по доходам от продажи квартиры на сумму покупки этой квартиры 3300 + 700 банку = 4000р? - Может.

Итого доход: 6000-4000 = 2000 т.р.*13%= 260 т.р.

При этом налоговым вычетом на покупку квартиры в сумме 1 млн. руб. не воспользовался и налоговой льготой в сумме 2 млн.руб. также не воспользовался. 

А можно ли получить имущественный вычет, заполнив три декларации за 3 года, несмотря на то, что квартира уже продана или можно заявить НД за 2022г? и сразу за три года, занизить налог?

Ответ

При продаже квартиры налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению квартиры (в том числе проценты по кредиту).

Если ранее налогоплательщик не пользовался имущественным налоговым вычетом при приобретении недвижимости, то он может заявить этот вычет в декларации 3-НДФЛ за 2022 год независимо от того, находится ли квартира в собственности или нет.

Следовательно, в  нашем примере налогооблагаемый доход в декларации 3-НДФЛ за 2022 год будет равен 0:

- доход от продажи – 6 млн. рублей;

- документально подтвержденные расходы 4 млн. рублей (3,3 млн. рублей + 700 тысяч рубле);

- имущественный вычет при покупке квартиры (льгота по ст.220 НК РФ) – 2 млн. рублей.

Обоснование

Для граждан - налоговых резидентов РФ освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит в том числе от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ). 3 года если недвижимость получена: в порядке наследования от близких родственников; в порядке приватизации; пожизненного найма. В остальных случаях минимальный срок владения должен быть не менее 5 лет. Минимальный срок владения недвижимостью считается с даты государственной регистрации права собственности. (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Вам не придется уплачивать налог и подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет при продаже квартиры (а также \ жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков) предоставляется в размере 1 000 000 руб., или в размере 250 000 руб., - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета при продаже можно уменьшить доход от реализации недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.11.2021 N 03-04-05/92238).

При покупке недвижимости покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

  • на приобретение следующих объектов: жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом;
  • погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение указанной недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.

Право на имущественный вычет на квартиру возникает начиная с года, в котором (пп. 2, 2.1, 6 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

  • в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано ваше право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), если приобретена квартира (комната) в уже построенном доме;
  • имеется акт о передаче вам жилья - если приобретена квартира (комната) или доля в них в строящемся доме;
  • зарегистрировано право собственности на жилой дом или долю в нем - если построен жилой дом. Согласно официальной позиции, выраженной Минфином России и ФНС России, предоставление имущественного вычета связано именно с фактом несения расходов на приобретение (строительство) жилого помещения. Поэтому, если в последующем имущество выбывает из собственности налогоплательщика, это не препятствует получению им вычета в полном объеме (см., например, Письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@).

Если вы не знаете, как получить имущественный вычет, желаете увеличить его сумму или же вам требуется помощь в сборе документации, то желательно обратиться к специалистам – они помогут не допустить ошибки и правильно составить письма в ФНС.

Ответ подготовлен Мейсак Валентиной Олеговной (Аудитор (аттестат № К029769 Приказ Минфина РФ от 13.04.2009 № 166)), налоговый консультант (аттестат № 20572 от 01.04.22).

Чтобы получить экспертный разбор вашей конкретной ситуации по любым спорным и неоднозначным вопросам законодательства, свяжитесь с нами по телефону: 8 800 234-26-77.

Наши контакты

info@bi-pi.ru

8 800 234-26-77

Наш адрес:
г.СПб, пл. Александра Невского, д2
БЦ “Москва”, офис 1008, 1009
с 9 до 18

Подпишитесь на нашу рассылку!

Какой-то текст ошибки
Карта сайта
© Все права защищены. 2024г.