Продажа квартиры — это важная операция, имеющая налоговые последствия. Во многих случаях у собственников возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц. Законодательство предусматривает возможность снизить налоговую нагрузку с помощью имущественного вычета при продаже квартиры. Правильное применение вычета позволяет существенно сократить сумму налога или полностью избежать его уплаты.

Компания  «БиПИ» оказывает налоговые консультационные услуги по вопросам имущественных вычетов: в каких случаях применяются, кто имеет на них право, какие ограничения существуют и на что стоит обратить внимание, чтобы корректно оформить документы и избежать ошибок при расчётах и подаче декларации. Консультируйтесь с профессионалами, чтобы учесть все доходы и максимизировать вычеты!

В этой статье рассмотрим реальный случай из нашей практики по имущественному вычету на квартиру.

Ситуация

ФЗ (физическое лицо) купил квартиру в 2018 году стоимость квартиры 3300 т.р. (ипотека). Оплачены банку проценты 700 т.р. В собственность недвижимость была оформлена в 2021 году, а в 2022-м квартира продана за 6000 т.р.

Заполняя 3-НДФЛ за 2022 год может ли ФЗ занизить налоговую базу по доходам от продажи квартиры на сумму покупки этой квартиры 3300 + 700 банку = 4000р? - Может.

Итого доход: 6000-4000 = 2000 т.р.*13%= 260 т.р.

При этом налоговым вычетом на покупку квартиры в сумме 1 млн. руб. не воспользовался и налоговой льготой в сумме 2 млн.руб. также не воспользовался.

А можно ли получить имущественный вычет, заполнив три декларации за 3 года, несмотря на то, что квартира уже продана или можно заявить НД за 2022г? и сразу за три года, занизить налог?

Ответ

При продаже квартиры налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению квартиры (в том числе проценты по кредиту).

Если ранее налогоплательщик не пользовался имущественным налоговым вычетом при приобретении недвижимости, то он может заявить этот вычет в декларации 3-НДФЛ за 2022 год независимо от того, находится ли квартира в собственности или нет.

Следовательно, в нашем примере налогооблагаемый доход в декларации 3-НДФЛ за 2022 год будет равен 0:

- доход от продажи – 6 млн. рублей;

- документально подтвержденные расходы 4 млн. рублей (3,3 млн. рублей + 700 тысяч рубле);

- имущественный вычет при покупке квартиры (льгота по ст.220 НК РФ) – 2 млн. рублей.

6 млн - 4 млн.- 2 млн.= 0 руб.

НДФЛ к уплате: 0 руб.

Изменения 2025 года: прогрессивный НДФЛ

С 2025 года введена прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ №176 от 12.07.2024), которая применяется к общему годовому доходу:

Повышенные ставки применяются не ко всей сумме дохода, а только к части превышающей предельное значение.

В нашем примере база = 0 руб., поэтому прогрессия на НДФЛ не влияет.

Но если вычеты не обнуляют базу полностью, налог считается по комбинированной ставке от общего дохода за год (зарплата + продажа + другие доходы).

Пример: база от продажи 3 млн руб., годовой доход 4 млн руб.

• 2,4 млн × 13% = 312 тыс. руб.
• 1,6 млн × 15% = 240 тыс. руб.
  Итого НДФЛ: 552 тыс. руб. (вместо 390 тыс. по старой ставке 13%).

Вывод: имущественные вычеты стали ещё важнее — они позволяют не только снизить базу, но и остаться в более низкой налоговой ставке. 

Обоснование

Для граждан - налоговых резидентов РФ освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит в том числе от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ). 3 года если недвижимость получена: в порядке наследования от близких родственников; в порядке приватизации; пожизненного найма. В остальных случаях минимальный срок владения должен быть не менее 5 лет. Минимальный срок владения недвижимостью считается с даты государственной регистрации права собственности. (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Вам не придется уплачивать налог и подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет при продаже квартиры (а также \ жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков) предоставляется в размере 1 000 000 руб., или в размере 250 000 руб., - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета при продаже можно уменьшить доход от реализации недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.11.2021 N 03-04-05/92238).

При покупке недвижимости покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

• на приобретение следующих объектов: жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом;
• погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение указанной недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.

Право на имущественный вычет на квартиру возникает начиная с года, в котором (пп. 2, 2.1, 6 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

• в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано ваше право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), если приобретена квартира (комната) в уже построенном доме;
• имеется акт о передаче вам жилья - если приобретена квартира (комната) или доля в них в строящемся доме;
• зарегистрировано право собственности на жилой дом или долю в нем - если построен жилой дом. Согласно официальной позиции, выраженной Минфином России и ФНС России, предоставление имущественного вычета связано именно с фактом несения расходов на приобретение (строительство) жилого помещения. Поэтому, если в последующем имущество выбывает из собственности налогоплательщика, это не препятствует получению им вычета в полном объеме (см., например, Письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@).

Если вы не знаете, как получить имущественный вычет, желаете увеличить его сумму или же вам требуется помощь в сборе документации, то желательно обратиться к специалистам – они помогут не допустить ошибки и правильно составить письма в ФНС.

Ответ подготовлен Мейсак Валентиной Олеговной (Аудитор (аттестат № К029769 Приказ Минфина РФ от 13.04.2009 № 166)), налоговый консультант (аттестат № 20572 от 01.04.22).