{Разбор ситуации} Недвижимость на 41 счете и учет долгосрочных активов к продаже

СИТУАЦИЯ:  20 мая 2021 нами было приобретено Нежилое здание, Апартамент-отель №10, расположенное по адресу: СПб, наб.р.Крестовки, д.3а,стр.1  с целью дальнейшей продажи. По бухгалтерскому учету объект был поставлен на 41счет (товары ), он не учитывается в балансе в качестве основных средств, по нему не начисляется амортизация. Должен ли быть субсчет?-Порядок постановки на учет?

Когда нужно перевести в ДАП в 2021? Или Есть договор от 01/02/2022г. о задатке с физ.лицом, оплата была в 2023г. Как это влияет на БО , нужно ли делать доп.отчеты (пояснения)

ОТВЕТ:

1.  Согласно подп. 2 п. 1 ст. 374 и п. 2 ст. 375 НК РФ определенное недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога исходя из кадастровой стоимости установлены ст. 378.2 НК РФ. В частности, налоговая база как кадастровая стоимость определяется согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 378.2 НК РФ по таким объектам, как:

- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

- нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу п. п. 2, 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, после утверждения названного перечня может быть принят закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Недвижимость, которую вы купили для перепродажи и учли на счете 41 "Товары", является объектом обложения налогом на имущество.

Налогом облагаются не только основные средства, но и имущество, находящееся в собственности, если налоговая база в отношении него определяется как кадастровая стоимость (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

2. С вводом в действие п. 10.1 ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности» (Приказ  Минфина России от 05.04.2019 № 54н)  появился новый вид активов — долгосрочные активы к продаже (ДАП) . К ним относятся:

Объекты основных средств или других внеоборотных активов, если компания прекратила их использование в связи с принятым решением о продаже (принято соответствующее решение руководства, начаты действия по подготовке актива к продаже, заключено соглашение о продаже, другое);

Материальные ценности, которые не классифицированы как запасы и остались от выбытия внеоборотных активов или были извлечены в процессе их текущего содержания, ремонта, модернизации и реконструкции.

На дату, когда начинают выполняться все условия признания долгосрочного актива к продаже, этот актив нужно переклассифицировать в долгосрочный актив к продаже и учитывать уже по новым правилам.

Бухгалтерский учёт долгосрочных активов, предназначенных для продажи, должен производиться по балансовой стоимости, которая была у них до переклассификации (например, Запасы). В дальнейшем долгосрочные активы к продаже оцениваются в порядке, предусмотренном для оценки запасов (п. 10.2 ПБУ 16/02).

ДАП учитываются в составе оборотных активов, и организация должна определить самостоятельно, где его учитывать, закрепив своё решение в учётной политике. В вашем случае целесообразнее на отдельном субсчёте к счету 41 «Товары» субсчет "Долгосрочные активы к продаже". Это будет соответствовать сущности отражаемых активов.

Заключив договор о будущей продажи, его следует перевести на другой суб.счет в 2022г

Однако, на баланс это никак не повлияет, т.к объект учета останется в составе оборотных активов (конечно при условии, что организация не детализирует статьи баланса).

А вот пояснения к БО 2021-2022г.  вам надо подготовить, т.к объект, который не используется временно, долгосрочным активом к продаже не считается.

Организации не малого бизнеса должны составлять пояснения к балансу  (ст. 5 Закона от 30.12.2008 № 307-ФЗ).

Раскрыть в пояснениях нужно ту информацию, которая считается важной для пользователей, и необходима им для оценки финансового положения организации (п. 6 ПБУ 4/99). Например, можно описать в пояснениях к балансу:

- данные об активах, приобретённых для дальнейшей перепродажи и отраженных в составе оборотных средств актива баланса. Возможно приложить решение руководителя (учредителей с одобрением) о данной сделки.

Консультация имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства РФ о налогах и сборах в своем понимании.

Ответ подготовлен Мейсак Валентиной Олеговной (Аудитор (аттестат № К029769 Приказ Минфина РФ от 13.04.2009 № 166), налоговый консультант (аттестат № 20572 от 01.04.22))

Чтобы получить экспертный разбор вашей конкретной ситуации по любым спорным и неоднозначным вопросам законодательства, свяжитесь с нами по телефону: 8 800 234-26-77